主题：房价均衡面临“破局” 楼市调控政策将长期化

两年来，房地产投资投机性需求基本被抑制，房价过快上涨的势头被遏制，房地产作为投资品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年，管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。笔者认为，中央将在未来较长一段时间内保持目前的调控力度不变，如果房价出现明显反弹调控甚至会加码，持有房产的机会成本会越来越高。随着未来新房和存量房有效供给的增加和需求的持续受抑制，中短期的市场价格均衡或被打破，房价未来一年下跌可期。

调控政策将长期化

由于2009年下半年开始，中国房价出现明显上涨，形成了一定的泡沫，2010年4月开始包括限购限贷在内的一系列严厉的房价调控政策陆续出台。

进入2012年，随着本轮调控政策效果渐显以及地方政府财政吃紧，地方政府“小动作”开始逐渐增多，逐步地试探中央对放松调控的底线。从中央的反应来看，对坚持本轮调控的态度十分坚决，凡是涉及限购限贷的“微调”一律予以叫停，有的措施当天公布转天就被撤下。

首先，投资投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了第二套房以上的投资和投机需求。对于投资投机性需求而言，持有房产追求的是价差收益，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有暴涨的可能，投资投机性需求就不会回到市场。

再次，商品房库存持续增加，下半年新房供应将放量。自2010年调控政策出台以来，全国商品房住宅大幅增长，从2010年6月的10646万平方米上升至2012年8月的20401万平方米，累计涨幅接近一倍，这在以往是从来没有过的。今年上半年，竣工的商品住宅增长缓慢，然而下半年将迎来新房上市高峰期。按照商品房两年的建设周期计算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新开工面积快速增长，该批项目将于2012年下半年开始集中进入竣工期，商品房待售面积将在现有的基础上继续大幅上升。从上市公司中报披露的情况看，主要房地产上市公司今年10月之后的交付项目都将出现明显增加，这与上述分析基本吻合。

最后，房产税试点扩大和保障房入市将对抑制房价起到重要作用。我国“十二五”规划中明确提出“有必要研究推进房产税改革”，近期国税总局相关人员表示“房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度”。